很久没有做资料，年12月2日见了两位朋友让我受益匪浅，晚上心血来潮，写下这篇文字，能力有限，文采有限，仅供参考。（万理读楼）
万理没有华丽的身份没有很好的学历只有一颗谦卑学习的心。从事房地产快4年了，有3年时间来一直在学习一样东西《房地产价值体系构成》，N个夜晚的思考和阳台文化奠定了这篇吹水的文章，看起来很高大上，其实很普通很简单，纯粹对于现实问题的观察力，判断力，认知力。这里的所提到的价值是房地产的根是源头，和房产价格息息相关，影响房价而不能决定房价，因为影响房价的因素太多，不是人为控制的不在价值估量范围，比如（世界经济变化，政策调控，市场心理预期等）。
物业价值体系构成是一个物业的根本，什么是物业价值体系构成，有那些东西能决定物业的价值，我用我三年来学习的东西以及观察力综合思考列表如下。
1.核心区域（地缘优势是决定价值很重要的一点价格比重非常大，比如有个地方叫深圳，有个地方叫惠州，完全不是一个级别。是什么造就了这么大的差异性，《金钱成本，机会成本，时间成本，定价权等》，在现实中很多人喜欢买有很好新规划新发展的区域的物业理财，人的认知现实参照，随着时间推移，地方经济交通配套产业形成闭环，带动整个区域价值《地价估值重组，时间成本，金钱成本，机会成本发生改变，区域整体价值改变，大部分会有值的飞跃》这是一个时间差，需要等待时间的发酵。
2.区域经济（区域经济产业高低段决定这个区域的经济GDP产出比,间接影响一个区域的整体收入和个人收入，同时影响整个区域的消费水平和购买力，地方文化和消费习惯经济增长也牵动着一个区域的价值价格走势
）
3.区域人口（人工密度，人工密度的大小影响一个区域的供求关系，也影响物业的市场竞争力，供求大小也是影响买卖关系的心态，银行业的估值，从而影响物业价格，在此价值和价格会出现转变，是一个变量，和区域闭环息息相关）
以上三点是外三环是重要的物业价值构成，价格定价权的最顶端。
配套作为第二梯队，重要的价值构成包括
1，区域交通（地铁，高铁，水陆，航空）举例：地铁，从现实出发地铁所处最核心的地方随着路线拉长，价值有所变动，价格也会产生变量（基数变量），基数基本上有个衡量波动性不大，现实中有太多参考。（地铁从天河出发和地铁从花都出发价值是不一样的，价格也会有很多差异性，这是需求心理影响接受力以及购买力）
2.教育资源（教育资源在当下属于比较大的需求，教育资源缩紧，认知的改变，赢在起跑线等等!影响物业价值，市场心理价格变动可大可小，和地缘经济体息息相关）
3.医疗资源（人口老龄化数量不短增加，优质医疗也是市场需求的一个重要供求关系）
4.生活配套（老社区，新社区，高端配套，低端配套，价值价格都会有变化，变量不是太大，此处供求关系角度不一样，但是一般来说高端配套的地方价值相对会高些）
5.整体环境（整体环境影响生活的舒适度，有影响但是不大。只有两点影响比较大，纯粹美丽的外衣有利有弊，严重的污染将对区域价值大大折扣同时变量也比较大，随着时间推移最舒适的环境也会变得不舒适，有污染的地方也会变成青山绿水）
6.时间空间转变（时间换取空间，核心价值的高低影响周边物业价值，地缘优势，通勤时间的长短直接影响物业定价标准，此处还和地方经济自身优势息息相关）
物业本身——小区的优势细化
1.小区物业（品牌的效应和物业管理）
2.小区大小（适中为好）
3.小区环境（环境好有优势）
4.新旧小区（这是一个变量，不可细化拆分，具体看当地市场需求）
5.稀缺资源（山湖海自然资源，地理资源，可复制或不可复制资源，优质资产拥有稀缺资源将对价值价格加高分，非优质资产，稀缺资源或许是美丽的外衣，中看不中用）
物业所处小区位置的优势细化
1.楼层（洋房中间楼层，市场接受度高，大众化，容易流通，流通产生价值）
2.朝向（大众概率南向和东南向，南北对流都比较喜欢，东西对流也不错，具体看购买人群心理，景观等，不可细化，但是一定有影响）
3.面积（面积段看区域和供求，普遍80_的市场需求大，价格稳定些。个别区域小面积单价贵，也有大面积单价贵的地方，现实可找寻不举例）
4.房屋景观（景观好的物业，让人赏心悦目，优质资产拥有非常好的景观将为物业价值价格加高分）
5.房屋装修（装修风格大众化市场转名率相对较高，另类装修市场接受度低加分将大大缩水，尤其是购买大型物业遇到不差钱的客户，装修可能一点用都没有，还费事拆了从装，此处需要了解以后接盘的人群）
6.房屋风水（房屋风水在本小区的影响比较大，风水是一种人的感官，案例出发同样的房子，感官不一样价值变量一般在3_8个百分点左右，或许更大，仅供参考）
7.采光通风（采光好的物业也是大众化接受的产品，多少有影响人的身体健康，市场供求和心态会产生变量）
以上基本就是构成一个物业价值定位的全部关键点，同时再次说明价值影响价格不决定价格，价格入手时机会对价值产生变量（两者相互相成）
物业价值体系构成确实是一种对于现实观察和分析最本质的事情，了解这些构成应该都会买到有价值的物业。任何东西没有十全十美只要做到抓住重点，应该不会差。有价值的物业拥有很好的市场竞争力，转化率也高，市场接受度也高（没有买卖就没有伤害，要想享受配套就要为此买单，很现实相对也很公平）。物业价值体系构成有个很大的变量，区域价值重组，将影响一个区域的整体价值，购买拥有核心发展中的物业市场竞争力相对比较强。
角度不一样决定着一个人出发点不一样，需求不一样决定选择不一样，个人建议有比较多的个人心理（希望置业者买到有价值的物业，真正解决买房难，买好房难的问题，有点小家子气，站的高度过低，拥有万和拥有0万2亿人的买房心理预期是完全不同的），尽量还是选择大众化心态买房，等待时间发酵越来越好，区域价值重组越来越高的区域，配套越来越高端的位置，有在建的地铁，在建的教育，在建的医疗，在建的码头，在不断发展的经济，环境的改变越来越好等等（此处有情怀，眼界有限，南沙是目前基建投入发展最好的区域，比较值得购买的区域和价值价格区域闭环有非常大的关键）。
买房要理性是我一直提倡的，房子是用来住的但同时房子也赋予了金融属性（等价货币），没有优越性就体现不了房屋的价值。说多了都是泪，有多少人为了一套房负债累累，也有人买房带来了优质的生活基础。在房地产一路高歌向高处挺进时有人欢喜有人愁，别羡慕别人买房如何如何，或许大部分人也要感谢这些得到红利的买房人，看起来很矛盾，其实不矛盾（经济进步无法规避的现实问题，每个时代都会有每个时代的问题，过好当下，幸福生活）。
平常心对待买房，买房就是买一个商品，理性的思维，细心观察现实站在以后接盘者角度考虑问题，买有价值的物业，多元化买房理财合理安排，不能太逐利，世间有真爱。优质资产什么时候都可以入手，没有市场竞争力的资产什么时候都要谨慎入手，优质资产大饥荒，市场好时优质资产会有质的飞跃，市场不好时优质资产抵抗力强。狂风暴雨来时谁都顶不住的时候，手上的纸卡里的数可能也没有一点了。多参考一下现实问题，不是人为能够控制的变化只能接受，无法改变，拥有奉献经济，做好本职工作。
高速发展经济，世间千变万化谁能未卜先知，这一刻好下一刻不好又有什么关系，眼光没有问题，错的不是自己，物极必反，好好生活，平平安安。幸福一生
这篇文章有感而发或许会帮助到一些人同时也会伤害一些人，这是一把双刃剑。人无完人，金无足赤，不能十全十美或许才是真正的完美.。方向正确远比盲目的努力会更有成就。更多细节可以找万理吹水哦，万理读楼值得您认识的地产朋友，非常欢迎点评留言，共同探讨共同学习。谢谢！
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